Что такое кадастровая стоимость?

Как появилась кадастровая стоимость моего объекта недвижимости и кто заинтересован в ее завышении?

Для начала дадим определение кадастровой стоимости:

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО № 4 приказ Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010 г.).

В свою очередь рыночная стоимость – это наиболее вероятная стоимость, в нашем случае объекта недвижимости, по которой объект может быть продан на открытом рынке, в условиях свободной конкуренции, без воздействия каких-либо форс-мажорных обстоятельств, как со стороны покупателя, так и продавца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости зафиксирована на кадастровой карте, к которой открыт доступ любому желающему.

Адрес публичной кадастровой карты на сайте Федеральной службы кадастра: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline.

Таким образом все без исключения объекты недвижимости, имеющиеся в Росреестре обладают уникальным кадастровым номером.

Получается, что кадастровая стоимость и рыночная не должны отличаться друг от друга, по крайней мере должны быть похожими, но вот на деле ситуация обстоит иначе, и перекосы в этих двух цифрах могут достигать ста и более процентов.

Откуда "перекос"?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется методом массовой оценки, когда в расчет берутся укрупненные характеристики объектов-аналогов, а особенности оцениваемого остаются без внимания. То есть такая оценка дает средневзвешенную стоимость, полученную по результатам выборки из ряда заданных аналогов. При этом складывается парадоксальная ситуация:

Объект «А», реально имеющий большую стоимость (обладающий одним или целым рядом преимуществ по отношению к среднестатистическому объекту «С» данного района) имеет по кадастру цену ниже реальной цены. А соседний объект «В», имеющий обратную картину в плане преимуществ к «С», по кадастру становится дороже среднестатистического «С». Не трудно догадаться, что владелец объекта «А» из нашего примера даже рад такому мудрому подходу государства к кадастровой оценке, чего не сказать про владельца объекта «В» из второго примера.

Наша работа – добиться пересмотра кадастровой стоимости, приняв вместо средней цены реальную, то есть рыночную.