Несколько типовых примеров оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в РФ

- Кадастровая оценка была произведена в 2013 году, начислили налог, платить не хочу. Что делать?

Ответ на этот вопрос мы рассмотрим на примере АвтоВАЗа.
В 2014 году были рассмотрены судебные иски компании АвтоВАЗ по оспариванию результатов кадастровой стоимости. Автогигант добился пересмотра результатов кадастровой стоимости земельных участков, стоимость которых по кадастровому учету была объявлена в районе 9 миллиардов рублей.

В 2013 году в Самарской области была определена кадастровая стоимость земельных участков, занимаемых АвтоВАЗом. Компания не согласилась с результатами оценки, и в 2014 году подала 22 иска по оспариванию результатов кадастровой стоимости своих земельных участков. 

ВНИМАНИЕ! Из этих 22 исковых заявлений 18 судов АвтоВАЗ выиграл.

В результате судебных споров кадастровую стоимость земельных участков удалось снизить с 9 до 5 миллиардов рублей. Если учесть, что ставка земельного налога составляет 1,5% от величины кадастровой стоимости, то в результате выигранного иска государство недополучило от Автогиганта примерно 73 миллиона рублей в год. Здесь мы хотим еще раз акцентировать Ваше внимание: понизить кадастровую стоимость объекта недвижимости вполне реально, но только при обращении к высококвалифицированным специалистам.

- Где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Вся информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе и квартир, находится на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) https://rosreestr.ru. Сведения на этом сайте общедоступны.

Если же информации о вашей квартире по каким-то причинам нет, то не стоит сильно переживать, это, скорее всего, связано с постоянными обновлениями портала.
Данные об объектах недвижимости появляются по мере обновления информации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном кадастре недвижимости.

Если же информация на кадастровой карте отсутствует, то можно в частном порядке заказать справку из государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости вашего объекта. Эта справка выдается бесплатно.

- Могу ли я сегодня сам рассчитать сумму будущего налога с моей недвижимости?

Да, естественно, можете. На сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) https://rosreestr.ru вам необходимо выбрать раздел Публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru) и далее ввести свой кадастровый номер недвижимости или адрес расположения объекта. Портал покажет вам основные характеристики объекта: кадастровую стоимость, общую площадь, дату постановки на учет и другую полезную информацию. Достаточно удобно, хотя и не без ошибок.

Итак, записав кадастровую стоимость своего объекта, вы можете самостоятельно рассчитать налоговое бремя. Для этого необходимо умножить свою кадастровую стоимость на ставку налога на недвижимость.

Ставки налога на недвижимость для Москвы и области:

Жилые помещения, квартиры, общей площадью до 50 кв. м кадастровая стоимость меньше 10 миллионов рублей - 0,1%.

• От 10 - 20 миллионов рублей - 0,15%.
• От 20 - 50 миллионов рублей - 0,2%.
• От 50 - 300 миллионов рублей - 0,3%.
• Свыше 300 миллионов рублей - 2%.
• Гаражи - 0,1%.
• На объекты коммерческого назначения - 2%.
• На машино-место, прочие - 0,5%.

Не стоит забывать и о существовании налогового вычета. Так, для квартир налоговый вычет остался в размере 20 кв. м. Для комнат - 10 кв. Для ИЖС - 50 кв. м.

Существует и еще один простой способ рассчитать величину налога на недвижимость:

На сайте Департамента экономической политики и развития есть программа налоговый калькулятор (http://depr.mos.ru/napravleniya_deyatelnosti/1402528/), который сам определит величину налога на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости.

Программа работает по аналогии Публичной кадастровой карты, для расчета нужно указать только кадастровый номер своей недвижимости, или адрес расположения объекта.

- У меня есть земельный участок, на нем расположено два дома. Свидетельства о собственности есть только на земельный участок и на один дом. Второго дома по документам нет, построен самовольно. Можно ли и как узнать кадастровую стоимость второго дома?

Такой стоимости просто не существует. Кадастровая стоимость рассчитывается только для объектов недвижимости, которые стоят на кадастровом учете. Если же данные о вашем втором доме не внесены в государственный кадастр недвижимости, то, при кадастровой оценке учитываться ваш дом просто не будет.

- Кадастровая стоимость моей однокомнатной квартиры - 7 250 000 рублей, схожая квартира соседки снизу - 5 250 000 рублей. Откуда такая разница? Нужно ли что-то делать?

Обязательно! Налицо несоответствие с разбросом цены выше 30%. Только следует сначала самим разобраться в каком месте кадастровая оценка выполнена с ошибкой.

Кадастровая стоимость квартир с похожими техническими характеристиками в схожих домах одинаковая или очень близкая. Связано это с методологией оценки. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, не учитывающие индивидуальные особенности объекта недвижимости. В большинстве случаев это внешние факторы, такие как близость к центру города, транспортная доступность, расположение относительно основных транспортных узлов, внутриквартальное местонахождение, этаж и этажность здания, тип здания и другие.
Поэтому в Вашем случае есть "звоночек", что нужно обратить внимание откуда такое различие в стоимостях.

Теоретически возможны такие варианты:

Вариант 1: На низкую кадастровую стоимость квартиры снизу повлиял этаж расположения. Если квартира снизу расположена на первом этаже, то это один из ценообразующих факторов, который снижает кадастровую стоимость квартиры. Возможно это и привело к такой разнице.

Вариант 2: Общая площадь квартиры снизу меньше Вашей, например из-за отсутствия лоджии или произведенной перепланировки что, соответственно, так же снижает ее стоимость. А в совокупности и получается такая разница.

Вариант 3 (наиболее вероятный): Могла закрасться ошибка в технических характеристиках, как у вашей квартиры, так и у квартиры соседки снизу. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию рекомендуем прежде чем поднимать шум провести независимую оценку, выполненную нашим экспертом.  

• Статистика оспаривания кадастровой стоимости