Поводы и причины оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Далеко не всегда можно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества. В законодательстве существуют несколько ограничений, а также существует практика отказов судом или комиссией по урегулированию споров о кадастровой стоимости, основанная как на формальных, так и на существенных признаках. 

В своей работе мы стараемся на самом первом этапе довести до собственника перспективы оспаривания, то есть фактически мы называем цифру, на которую сможем выйти в своих документах. Мы проводим предварительную оценку, и показываем реальную цифру. Эта работа не бесплатная, однако стоимость ее гораздо ниже чем выполнение полноценного отчета.

Перечислим несколько причин для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

a) В отчете компании, осуществлявшей кадастровую оценку объекта недвижимости, имеются неточности, несоответствия действительности;
Характерные неточности: не верно указана площадь объекта, не верно указано разрешенное использование или категория земель, и другие.

b) Независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненная на дату проведения кадастровой стоимости (ретроспективная оценка) показала существенное различие в стоимости, величина различия превышает 30%. Данный факт обязан быть зафиксирован экспертом оценочной компании, а отчет должен пройти стоимостную экспертизу в СРО.

Иначе говоря в комиссию, а затем и в суд (если комиссия не согласится с мнением собственника) должен быть предоставлен отчет о рыночной стоимости, доказывающий не корректность расчетов при кадастровой оценке более чем на 30%, причем отчет должен получить положительную экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков.

В случае, если все формальности соблюдены, комиссия или суд обязаны принять сторону истца, то есть собственника недвижимого имущества.

Особенность: принятая новая кадастровая стоимость недвижимости обозначает перерасчет уплаченного налога на недвижимость. Данный аспект подробно описан в другом разделе данного сайта.

Важные аспекты оспаривания кадастровой стоимости:

Первое: оценочная компания использует при расчетах рыночной стоимости цены, представленные только в открытых источниках (то есть цены предложений). При этом разница между ценой предложения и ценой сделки должна быть учтена путем внесения соответствующей корректировки на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. 

Второе: Как правило, кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей (ценообразующих факторов) конкретного объекта, она лишь отражает некий ориентир средних значений выборки с помощью математической модели. В большей части случаев кадастровая стоимость получается значительно выше рыночной.
Третье: в реальной жизни на рынке недвижимости существует коридор стоимостей, оценщики могут приблизится и к как к максимальной, так и к минимальной планке стоимостей. Прохождение по верхней планки для определения кадастровой стоимости объекта не является исключением.